Okiem prawnika: gospodarowanie gruntami zalądowionymi

Udostępnij

W ostatnim czasie powstało zamieszanie wokół portu w Ustce. Konkretnie chodzi o budowę portu zewnętrznego, który miałby zostać wykorzystany również na potrzeby Morskich Farm Wiatrowych. Czy taki port powstanie i kiedy, tego nie wiemy obecnie, ale jeśli tak się stanie, to kto będzie gospodarował tymi terenami zgodnie z przepisami prawa? Zastanawia się mecenas Oliwia Radlak, radca prawny z Kancelarii Sienkiewicz i Zamroch Radcowie Prawni Sp.p.

Zgodnie z dokumentem Rola małych i średnich portów morskich województwa pomorskiego w realizacji funkcji serwisowych względem farm wiatrowych, aktualnie w Porcie Morskim Ustka możliwe jest prowadzenie następującej działalności:

Na terenie Portu Morskiego Ustka możliwe jest prowadzenie działalności przeładunkowej (kruszywo, zboże, inne materiały sypkie lub pakowane w workach typu big-bag) w relacji bezpośredniej statek – samochód, lub z możliwością składowania na placu składowym. Nabrzeża przeładunkowe zlokalizowane są w zachodniej części portu (Nabrzeże Władysławowskie) i mają łącznie 160 metrów długości. Do portu Ustka zgodnie z przepisami portowymi mogą wchodzić jednostki o maksymalnej długości 80 metrów i zanurzeniu 4 metrów.

W dokumencie tym czytamy o planie rozbudowy Portu Morskiego w Ustce o port zewnętrzny (rozważania dotyczyły dwóch wariantów rozbudowy):

Z informacji uzyskanych w Urzędzie Morskim Gdynia oraz w Zarządzie Portu Ustka wynika, że powstaje nowa koncepcja rozbudowy Portu Ustka o Port Zewnętrzny, którego powierzchnia wyniesie około 14 hektarów. Z nowego terminalu serwisowego korzystać będą mogły wojsko, operatorzy Morskich Farm Wiatrowych oraz podmioty korzystające z portu do funkcji przeładunkowych.

Zgodnie z zaprezentowanymi wariantami rozbudowy portu w Ustce dojdzie do tzw. zalądowienia tj. przekształcenia akwenu (gruntu pokrytego wodami) w ląd (grunt niepokryty wodami) oraz budowy basenów portowych (pokrytych wodami). W ten sposób powstaną nowe nieruchomości gruntowe (i tym samym zwiększy się powierzchnia naszego państwa). Nie budzi wątpliwości, że nieruchomości te staną się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa, a grunty pokryte wodami zostaną oddane w trwały zarząd Urzędu Morskiego w Gdyni, co wynika wprost z ustawy o inwestycjach w zakresie budowy portów zewnętrznych. Ale jaki podmiot i na podstawie jakiego tytułu prawnego będzie gospodarował nieruchomościami powstałymi w wyniku zalądowienia?

Ustawa o portach i przystaniach morskich wskazuje na dwa podmioty uprawione do gospodarowania nieruchomościami zalądowionymi.

Pierwszym z nich jest podmiot zarządzający portem lub przystanią morską (w przypadku Ustki będzie to Zarząd Portu Morskiego w Ustce sp. z o.o.), który na swój wniosek nabywa prawo użytkowania wieczystego gruntów powstałych na obszarach morskich. Jak wiadomo, użytkowanie wieczyste wiąże się z opłatami, za ustanowienie użytkowania wieczystego oraz roczną. Czy podmiot zarządzający portem lub przystanią morską jest obowiązany do uiszczania opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości zalądowionych?

Wszystko zależy od kwestii finansowania tego typu inwestycji. Mianowicie, podmiot zarządzający portem lub przystanią morską nie będzie obowiązany do uiszczenia żadnej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, jeżeli koszty powstania gruntu nie zostały pokryte ze środków budżetu państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Jeżeli więc inwestycja w Ustce zostanie pokryta z środków KPO (lub innych środków publicznych) to Zarząd Portu Morskiego w Ustce sp. z o.o. będzie obowiązany do uiszczenia opłaty wstępnej oraz opłat rocznych. Kwestie związane z opłatami za użytkowanie wieczyste pośrednio będą dotyczyć również inwestorów, którzy zamierzają nabyć tytuł prawny do nieruchomości zalądowionych (np. dzierżawę), bowiem wszelkie tego typu opłaty zostaną uwzględnione w czynszu.

Drugi podmiot został dodany do ustawy o portach i przystaniach morskich nowelizacją z 2023 r. i jest nim urząd morski (w przypadku Ustki właściwy będzie Urząd Morski w Gdyni). Zgodnie z nowymi przepisami urzędom morskim przysługuje trwały zarząd gruntów powstałych w wyniku zalądowienia, jeżeli inwestorem był urząd morski. W uzasadnieniu nowelizacji czytamy, że:

Zmiany proponowane w projektowanych art. 4 pkt 3, 4 oraz 5 (dodanie w ustawie o portach art. 4c, art. 23a i art. 24 ust. 2 pkt 1a) mają na celu umożliwienie budowy przez dyrektora urzędu morskiego portu do obsługi morskich farm wiatrowych na gruntach powstałych w wyniku zalądowienia.

To oczywiste, że urzędy morskie są zainteresowane rozwojem portów i gospodarki związanej z morskimi farmami wiatrowymi i w tym kontekście również ponoszeniem kosztów. Przyznanie urzędom morskim tytułu prawnego do tak powstałych gruntów i uregulowanie tej procedury w ustawie o portach i przystaniach morskich wydaje się więc uzasadnione. Co więcej, od urzędów morskich nie pobiera się opłaty z tytułu trwałego zarządu, nie będą więc one przerzucane na inwestorów.

Na szczęście zdaniem Burmistrza Ustki powstanie baz serwisowych dla morskich farm wiatrowych to kwestia niezależna od rozbudowy Portu Morskiego w Ustce o port zewnętrzny. Niezależnie więc od tego, czy w Ustce powstaną nowe nieruchomości, podmiotem zarządzającym aktualnymi nieruchomościami w usteckim porcie jest Zarząd Portu Morskiego w Ustce sp. z o.o.

Z cyklu „Okiem prawnika” polecamy:

Okiem prawnika: tajemnica łańcucha dostaw będzie lepiej chroniona

Okiem prawnika: budowa i obsługa MEW w kontekście planistycznym miast portowych

© Materiał chroniony prawem autorskim. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy OffshoreWindPoland.pl

Autor

  • Oliwia Radlak

    Radca prawny w Kancelarii Sienkiewicz i Zamroch Radcowie Sp.p. Specjalizuje się w tematyce spółek handlowych oraz prawa nieruchomości, w tym wywłaszczeń na potrzeby realizacji inwestycji energetycznych. Współautorka opinii due dilligence dotyczących nieruchomości portowych na potrzeby portów serwisowych.

Zostaw komentarz