Sprzedaż nieruchomości upadłego przedsiębiorcy to skomplikowana i długotrwała procedura. Jest ona dodatkowo wydłużona w stosunku do nieruchomości położonych w granicach portów morskich. Prawo pierwokupu nieruchomości portowych zostało jednak wprowadzone dopiero w marcu 2023 r. W praktyce jednak uczestnicy obrotu nie chcieli ryzykować i niejako „z ostrożności” uznawali, że prawo to przysługuje w każdym przypadku – wskazuje Karol Sienkiewicz, radca prawny z Kancelarii Sienkiewicz i Zamroch Radcowie Prawni Sp.p.
Stosunkowo niedawno, bo 20 marca 2023 r., w Sądzie Rejonowym Szczecin-Centrum w Szczecinie XII Wydział Gospodarczy odbyła się aukcja ustna na zakup przedsiębiorstwa ST3 Offshore Sp. z o.o. Było to szóste już podejście do tej sprzedaży, tym razem jednak wyłoniono nabywcę, który zaoferował 170.500.002 zł. Najkorzystniejszą ofertę złożyła RPGZ XXVIII sp. z o.o. z Warszawy (to spółka celowa z grupy Vestas). Nie oznacza to, że ta spółka na pewno nabędzie przedsiębiorstwo upadłego. W tym przypadku prawo pierwokupu przysługuje bowiem Zarządowi Morskich Portów Szczecin i Świnoujście S.A., a gdy spółka ta nie będzie zainteresowana nabyciem praw, prawo pierwokupu przysługiwać będzie Skarbowi Państwa, w imieniu którego działa Prezydent Miasta Szczecina.
Wynika to z brzmienia art. 4 ust. 1-3 ustawy z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich. Zgodnie z tą regulacją podmiotowi zarządzającemu portem lub przystanią morską przysługuje prawo pierwokupu przy sprzedaży (oraz prawo pierwszeństwa przy oddaniu w użytkowanie wieczyste i przeniesieniu prawa użytkowania wieczystego), w stosunku do nieruchomości położonych w granicach portów lub przystani morskich. Jeżeli ten uprawniony z możliwości nabycia nie skorzysta, prawo to przysługuje Skarbowi Państwa. Jeżeli zaś nie powołano podmiotu zarządzającego portem lub przystanią morską to prawo pierwokupu przysługuje gminie właściwej ze względu na położenie nieruchomości.
Okoliczność, czy prawo pierwokupu rzeczywiście przysługiwało w przypadku zbywania nieruchomości upadłego położonych w granicach portów czy przystani morskich, nie była jednak wcale taka oczywista. Zasadniczy problem prawny wynikał bowiem z treści art. 313 ust. 2 prawa upadłościowego (zdanie pierwsze). Przepis ten przewiduje bowiem, że „sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej albo nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych syndykowi w terminie określonym w art. 51 ust. 1 pkt 5.”
Pod pojęciem „prawa i roszczenia osobiste” rozumie się m.in. prawo pierwokupu nieruchomości, zarówno to wynikające z przepisów kodeksu cywilnego czy ustawy o gospodarce nieruchomościami (chyba najczęściej w praktyce występujące) jak również zawarte w ustawach szczególnych, w tym w ustawie z dnia 20 grudnia 1996 r. o portach i przystaniach morskich.
Cały problem prawny dotyczący trybu nabywania nieruchomości portowych w toku postępowania upadłościowego sprowadzał się do odpowiedzi na pytanie, czy wskazany powyżej art. 313 ust. 2 prawa upadłościowego wyłącza stosowanie art. 4 ust. 1-3 ustawy o portach i przystaniach morskich.
Doktryna prawa upadłościowego stała na stanowisku, że ustawowe prawo pierwokupu nie może być realizowane w postępowaniu upadłościowym. Sędzia Stanisław Gurgul, autor cenionego komentarza do Prawa upadłościowego, wskazywał, że prawo to „wygasa tak jak większość pozostałych praw osobistych i roszczeń”, podając szereg argumentów za tą tezą.
Jednak praktyka obrotu nieruchomościami zbywanymi w toku postępowania upadłościowego przyjmowała raczej stanowisko przeciwne uznając, że prawo pierwokupu jednak przysługuje uprawnionym. W konsekwencji więc umowy sprzedaży nieruchomości portowych były zawierane pod warunkiem, że uprawniony podmiot publiczny nie skorzysta ze swojego prawa pierwokupu (a przynajmniej autorowi tego artykułu nie są znane umowy bezwarunkowe).
Jednak ustawodawca uznał, że problem jest poważny, zaś niejasny stan prawny może powodować obchodzenie prawa. Biorąc więc pod uwagę zdecydowanie deficytowy i strategiczny charakter nieruchomości portowych zdecydował się na wprowadzenie do ustawy o portach i przystaniach morskich m.in. przepisu, który wyłącza stosowanie wskazanego art. 313 ust. 2 Prawa upadłościowego w stosunku do nieruchomości zbywanych przez syndyka a położonych w granicach portu morskiego lub przystani morskiej (nowy art. 4 ust. 3d w ustawie o portach i przystaniach morskich).
Co więcej, regulacją tą objęte zostały również sprawy i postępowania wszczęte i niezakończone przed dniem wejścia w życie tej nowelizacji, czyli przed dniem 11 marca 2023 r. Przepis ten dotyczy więc postępowania upadłościowego ST3 Offshore Sp. z o.o., które zostało wszczęte w marcu 2020 r.
Wprowadzone rozwiązanie należy ocenić raczej pozytywnie. Usunięta została wątpliwość prawna co do tego, czy uprawniony podmiot publiczny może skorzystać z prawa pierwokupu. Oznacza to, że regulacja prawna dotycząca nabywania nieruchomości w portach staje się coraz bardziej kompletna w tym sensie, że niemal wszystkie sytuacje zostały objęte uprawnieniami Skarbu Państwa co do nabycia nieruchomości (zwłaszcza po równoległym wprowadzeniu prawa pierwokupu akcji czy udziałów w spółkach mających nieruchomości portowe). Prawo pierwokupu – obok zgody właściwego ministra na nabycie nieruchomości – będzie skutecznym regulatorem pozwalającym wpływać na strukturę własności nieruchomości w portach.
Biorąc jednak pod uwagę, że ustawa przyznaje Skarbowi Państwa aż trzy miesiące na wykonanie uprawnienia w zakresie pierwokupu (w miejsce dotychczas przyjmowanego miesiąca, wynikającego z przepisów kodeksu cywilnego), należy przewidywać, że cała procedura zbywania nieruchomości upadłego – także ST3 Offshore Sp. z o.o. w upadłości – dodatkowo się wydłuży.
