Okres wakacyjny sprzyja spędzaniu urlopu nad polskim morzem, w którym cenimy między innymi dużą ilość terenów zielonych. Nie zawsze jednak tereny zielone sprzyjają budowie portów instalacyjno-serwisowych na cele morskich farm wiatrowych, wręcz przeciwnie, mogą być problemem nie tylko praktycznym, ale również proceduralnym – pisze mecenas Oliwia Radlak, radca prawny z Kancelarii Sienkiewicz i Zamroch Radcowie Prawni Sp.p.
Coraz więcej nadmorskich miejscowości takich jak Ustka, Łeba czy Władysławowo zaczyna angażować się w budowę morskich farm wiatrowych, oddając w tym celu nieruchomości w portach np. w dzierżawę. Przeprowadzając analizę prawną tych nieruchomości bardzo często okazuje się, że są one w całości lub części zadrzewione i zakrzewione. Do czego może doprowadzić analiza prawna w takiej sytuacji i co powinien zrobić inwestor? Możliwości jest kilka.
Zadrzewienia i zakrzewienia niestanowiące lasu
To proceduralnie najbardziej korzystna sytuacja dla inwestora. Dla terenów nieleśnych stosujemy bowiem przepisy ustawy o ochronie przyrody, zgodnie z którymi wystarczy, że inwestor złoży odpowiedni wniosek o usunięcie drzew i krzewów z terenu nieruchomości. Z wnioskiem takim inwestor występuje do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Oczywiście w tym celu powinien posiadać zgodę właściciela nieruchomości.
Zadrzewienia i zakrzewienia stanowiące las
Taka sytuacja wymusza na inwestorze podjęcie szeregu działań, których wynik nie zawsze będzie od niego zależny. W pierwszej kolejności inwestor musi bowiem wystąpić z wnioskiem o zmianę przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Procedurę zmiany MPZP przeprowadza organ (bez udziału inwestora), za zgodą Ministra Środowiska lub marszałka województwa (w zależności czy las jest publiczny czy prywatny). Dopiero po zmianie MPZP inwestor może wystąpić o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji leśnej. To wszystko może trwać nawet kilka miesięcy.
Zadrzewienia i zakrzewienia, które spełniają kryteria lasu, a nim nie są
W praktyce jednak bardzo często mamy do czynienia z sytuacją, w której zgodnie z ewidencją gruntów i budynków dana nieruchomość ma oznaczenie np. TR – tereny różne, czyli lasem co do zasady nie jest, jednakże po przeprowadzeniu analizy prawnej nieruchomości okazuje się, że spełnia ona kryteria uznania jej za las.
Zgodnie bowiem z ustawową definicją, lasem jest m. in. grunt:
o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony:
- przeznaczony do produkcji leśnej lub,
- stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo
- wpisany do rejestru zabytków.
Ustawowa definicja lasu rozróżnia więc trzy kryteria uznania gruntu za las: przestrzenne (0,10 ha), przyrodnicze (roślinność leśna) oraz przeznaczenia określone w literach a-c powyżej.
Jak to często bywa, powyższy przepis jest przedmiotem dwóch, sprzecznych ze sobą linii orzeczniczych. Zgodnie z orzeczeniami Sądu Najwyższego do uznania gruntu za las wystarczy, że dany grunt będzie spełniał kryterium przestrzenne i przyrodnicze. Natomiast zgodnie z przeciwnym stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego, do uznania gruntu za las konieczne jest spełnienie wszystkich trzech kryteriów, zarówno przestrzennego, przyrodniczego jak i przeznaczenia.
Problem wydaje się więc mieć więcej niż jedno podłoże. Jakie ryzyko niesie ze sobą uznanie nieruchomości za las mimo odmiennych oznaczeń w ewidencji?
Po pierwsze istnieje ryzyko zmiany przeznaczenia działek w MPZP z nieleśnego na leśny, co w pierwszej kolejności wymagałoby również zmian w ewidencji. Zmiana przeznaczenia działek mogłaby nastąpić na wniosek właściciela lub posiadacza samoistnego nieruchomości lub z urzędu (np. w wyniku zawiadomienia o nowych wpisach w księgach wieczystych, decyzji administracyjnych czy też wykrycia błędnych informacji przez właściwy organ). Takie ryzyko jest raczej niskie.
Ryzyko istnieje również na etapie wydawania zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów. Usunięcie z nieruchomości gatunku chronionego wymaga bowiem zezwolenia Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska. Ryzyko istnieje na etapie wydawania zezwolenia właśnie przez Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska, który może odmówić wydania zezwolenia z uwagi na uznanie analizowanych działek za las. Takie ryzyko również wydaje się być wyłącznie teoretyczne.
Obowiązki inwestora wspólne dla każdego przypadku
Oczywiście usunięcie drzew w każdym przypadku może okazać się praco – oraz czasochłonne dla inwestora z uwagi na zakres wniosku, który obejmuje chociażby określenie gatunku czy też obwodu pnia drzewa. Ponadto ponosi on opłaty za usunięcie, a także koszty nasadzeń zastępczych. Te drugie najczęściej wynikają z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Dopiero po uzyskaniu stosownych dokumentów inwestor może przystąpić do wycinki. Jak więc widać, pozbycie się drzew i krzewów z terenów portów nie jest taką prostą rzeczą i wymaga wielu czynności, zarówno w terenie jak i na papierze.
Z cyklu „Okiem prawnika” polecamy:
Okiem prawnika: gospodarowanie gruntami zalądowionymi
Okiem prawnika: przekazywanie nieruchomości w portach przez wojewodów
