Na początku października Ministerstwo Aktywów Państwowych poinformowało o ważnej dla polskich portów transakcji „repolonizacyjnej”. Otóż katowicka spółka Węglokoks S.A. nabyła od belgijskiego podmiotu nieco ponad 80% udziałów w kapitale zakładowym Przedsiębiorstwa Przeładunkowo – Składowego „Port Północny” Sp. z o.o. w Gdańsku. Transakcja ta może być dobrym pretekstem do przypomnienia stosunkowo nowych zasad nabywania takich udziałów. Zasady te służyć miały właśnie tzw. repolonizacji – pisze Karol Sienkiewicz, radca prawny z Kancelarii Sienkiewicz i Zamroch Radcowie Prawni Sp.p., w komentarzu w ramach cyklu „Okiem Prawnika„
Port o podstawowym znaczeniu dla gospodarki
Porty, z punktu widzenia ustawy o portach i przystaniach morskich, można podzielić na te które mają podstawowe znaczenie dla gospodarki narodowej (należą do nich porty morskie w Gdańsku, Gdyni, Szczecinie i Świnoujściu) oraz pozostałe. Podział ten istotny jest z kilku powodów, m.in. dlatego, że zasady zarządzania tymi portami wynikają wprost ze wspomnianej ustawy. Innym zaś powodem wyróżnienia tych akurat portów jest to, że od lutego 2023 r. Skarb Państwa ma prawo pierwokupu udziałów spółek, które nieruchomości w takich portach posiadają.
Kiedy przysługuje prawa pierwokupu?
Powyższa informacja, iż prawo pierwokupu dotyczy udziałów tych spółek, które posiadają nieruchomości w granicach portów nie jest wcale przypadkowa. Oprócz bowiem „klasycznych” i całkowicie zrozumiałych sytuacji, tzn. takich, gdzie spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości portowych, prawo pierwokupu przysługuje także, gdy spółka korzysta z nieruchomości na podstawie umowy cywilnoprawnej.
Stosownie bowiem do treści nowych przepisów prawo pierwokupu dotyczy także zamiaru sprzedaży udziałów w kapitale zakładowym spółki, która zawarła umowę użytkowania, dzierżawy, najem albo jakąkolwiek inną umowę uprawniającą do korzystania lub pobierania pożytków nieruchomości portowych przez okres dłuższy niż 10 lat. Sytuacja ta nie dotyczy jednak umów o korzystanie z gruntów prywatnych, a jedynie Skarbu Państwa, gminy lub podmiotu zarządzającego jednym ze wskazanych czterech portów. Prywatna spółka z Krakowa nie musi być więc wcale właścicielem nieruchomości położonych w porcie w Gdańsku czy Świnoujściu. Wystarczy, że wydzierżawiła grunt z halą od np. Zarządu Morskiego Portu Gdańsk S.A. na 20 lat, by sprzedaż jej udziałów obciążona była prawem pierwokupu.
Czy Przedsiębiorstwo Przeładunkowo – Składowe „Port Północny” Sp. z o.o. w Gdańsku posiada nieruchomości w granicach portu morskiego w Gdańsku? Sam Port Północny wchodzi oczywiście w skład Portu Morskiego w Gdańsku, zakładamy zatem, że spółka „Port Północny” Sp. z o.o., poważny gracz na tym rynku, korzysta z własnych nieruchomości, zatem należy przyjąć, że przysługują jej prawa rzeczowe (własność, użytkowanie wieczyste) do gruntów. Oznacza to, że sprzedaż jej udziałów podlegała prawu pierwokupu. Wydaje się bowiem, że raczej nie zaszły wyjątki przewidziane w ustawie o portach, także te związane z przepisami ustawy o szczególnych uprawnieniach ministra właściwego do spraw aktywów państwowych oraz ich wykonywaniu w niektórych spółkach kapitałowych lub grupach kapitałowych prowadzących działalność w sektorach energii elektrycznej, ropy naftowej oraz paliw gazowych (nazwa niezmiernie długa, ale ustawa dotyczy infrastruktury krytycznej w energetyce).
Na czy polega prawo pierwokupu
Obciążenie transakcji sprzedaży udziałów prawem pierwokupu polega na przyznaniu ministrowi właściwemu do spraw gospodarki morskiej (aktualnie jest to Minister Infrastruktury) prawa nabycia tych udziałów zamiast kupującego wskazanego w umowie. Innymi słowy, umowa sprzedaży musi być warunkowa, zaś warunkiem jej zawarcia jest to, by uprawniony ze swojego prawa nie skorzystał.
Oznacza to, że w pierwszej kolejności pomiędzy Węglokoks S.A. (jako kupującym) a belgijską spółką SEA-INVEST Polska Sp. z o.o. (jako sprzedającym) zawarta została warunkowa umowa sprzedaży udziałów w kapitale zakładowym „Portu Północnego” Sp. z o.o. Zawarcie tej umowy uruchomiło procedurę realizacji prawa pierwokupu. Co do zasady prawo to wykonuje się po takiej cenie, jak „podstawowe” strony się umówiły. Ale nie zawsze, o czym niżej.
Najwięcej obowiązków ciążyło w związku z tym na SEA-INVEST Sp. z o.o. Spółka ta musiała bowiem w terminie tygodnia od zawarcia umowy warunkowej zawiadomić Ministra Infrastruktury o zamiarze zbycia udziałów, przesyłając umowę. Załącznikami do tego zawiadomienia była zaś szczegółowa dokumentacja dotycząca nieruchomości położonych w Porcie Gdańskim (wypisy z ewidencji gruntów i budynków, odpisy księgi wieczystej) oraz samej spółki i jej udziałów (m.in. bilans oraz rachunek zysków i strat za trzy ostatnie lata obrotowe, aktualną listę wspólników, umowa spółki).
Doręczenie Ministrowi tych dokumentów otworzyło mu okres trzech miesięcy na zbadanie sprawy i ewentualne wykonanie prawa pierwokupu.
W pierwszej kolejności, dla zbadania spółki „sprzedawanej” Minister ma wgląd w jej dokumentację finansową i może żądać od niej wyjaśnień. W tym okresie Minister może także zakwestionować cenę ustaloną między stronami. W sytuacji, gdyby cena ta odbiegała od wartości rynkowych (czyli w praktyce gdyby była za wysoka) Minister Infrastruktury może (w terminie 30 dni) zwrócić się do sądu rejonowego właściwego dla „sprzedawanej” spółki o ustalenie ceny. Jeżeli Minister wie, że prawo pierwokupu wykona, już na tym etapie może zapłacić niesporną cześć ceny. Sprawa w sądzie utknie bowiem na wiele miesięcy (o ile nie lat), albowiem wycena udziałów musi być poprzedzona opinią biegłych, zaś decyzja sądu podlega zaskarżeniu.
Wykonując prawo pierwokupu Minister zawiadamia sprzedającego o swojej decyzji, podając mu dane aktu notarialnego zawierającego oświadczenie o skorzystaniu z prawa (numer w CREWAN). Zawiadomienie podlega także publikacji w BIP i właśnie data tej publikacji jest wiążąca dla stron. Co ciekawe, ustawa przewidziała tutaj formę aktu notarialnego, chociaż umowa sprzedaży udziałów wymaga tylko notarialnego poświadczenia podpisów.
Jeżeli Minister nie zamierza prawa pierwokupu wykonać, to może poczekać trzy miesiące i wówczas umowa zawarta warunkowa stanie się bezwarunkowa. Może również złożyć oświadczenie, że z prawa pierwokupu korzystał nie będzie. Biorąc pod uwagę to, że kupujący, czyli Węglokoks S.A. to jednoosobowa spółka Skarbu Państwa, należy przypuszczać, że wybrana została ta druga opcja.
Jeżeli więc pozostałe udziały w kapitale „Portu Północnego” Sp. z o.o. będzie chciał sprzedaż drugi ze wspólników, czyli ARCELOR MITTAL Poland S.A., to cała procedura będzie powtórzona. Bez niej umowa sprzedaży udziałów będzie nieważna.
Z cyklu „Okiem prawnika” polecamy:
Okiem prawnika: Okiem prawnika: koncesja, czyli ustalenie lokalizacji farm wiatrowych Orlenu
Okiem prawnika: Rękojmia prawidłowego działania jako przesłanka udzielenia koncesji
